港鐵與領匯

最近翻看了一下港鐵的業績，驚覺原來這家一直被視為半公用半地產的公司，盈利來源已經出現了很大的變化，可以說，公司已經成為一隻優質收租股。

從2013年及2012年業績來看，香港車站商務(包括零售店租賃及廣告)及香港物業租賃，分別佔利潤貢獻的60%及47%，而另外兩成利潤來自香港客運業務。香港物業發展，在2013年只佔一成。即使去年是港鐵較少物業出售的一年，但估計公司在物業租賃及車站商務的佔利潤約一半亦不會差太遠。

之前曾引述陳啓忠的文章，在電子商貿下，品牌公司將不會如過去大舉透過增加實體店來增長，相反，在優質地段開店，務求做到以質取勝才是關鍵。亦因此，商場發展商亦不能再靠增加商場數目製造增長，而是要爭取在最優質的黃金地段開設商場，才能取得最優質客戶。這變相其實是增加了商場發展商的風險，因為若不能取得黃金地段，經營風險增加，但如果以太高價錢獲得地段，財務風險亦會上升。

上述的趨勢變相是增加了港鐵的優勢，因為港鐵基本上不用和地產商爭奪優質地段，他本身就有創造黃金地段的能力。

地鐵站上蓋就是最優質的物業。車站的商店面對的人流分分鐘比街鋪還要多。而站內廣告亦是非常強勁的實體宣傳渠道。基本上，港鐵很輕易就擁有了非常優質的物業組合，而且非常具防守性。

而另一點，是港鐵有潛力將其模式複製到其他地方，只要他能獲得鐵路經營權便可，最接近我們的例子，便是深圳的龍華線。

這令人聯想到最近股東會通過可以往中國發展商場的領匯。個人覺得領匯在國內發展的營運風險不少，領匯的管理層在過去要做的，只是將旗下商場翻新，發揮其潛力以提升租金，而不是打造商場。如果要將其模式在國內複製，管理層沒有經驗而且亦難找到類似的項目，回報率將遠不及翻新旗下香港商場。