林少陽評領匯3/14年度業績

領匯公布截至三月底止全年，基金持有人可分配收益按年升14%至38.3億港元，表現優於市場原先預期按年升約12%，主要的驚喜來自租金收入升幅優於預期，同時物業管理費用低於預期。全年每基金單位宣派股息1.6574港元，按年升13%。 

期內營運收入按年升10%至71.6億港元。帶動收入上升的主要動力，來自到期租約重訂租金上調25.7%，相對上半年23.6%以去年同期24.6%進一步改善，反映期內新簽租約加租速率仍在上升。假設一般租約三年計算，25.7%的重訂租金增長，顯示每年複合租金增長率約7.9%。 

期內，零售店舖重訂租金上調25.8%，全年零售店面租金收入按年升9%至53.26億港元，佔總收入7(318116)4.4%；停車場租金按年急升14%，報14.94億港元，佔總收入20.9%，主要受停車場使用率上升、2013年5月起加停車場費用帶動；其他雜項收入按年升5%，報3.35億港元，佔總收入4.7%。 

整體收租組合出租率約94.4%，較中期業績時的94.1%進一步uQc-5上升。在經營槓桿之下，租金經營利潤率進一步由去年同期的70.9%，上升至72.7%，淨租金收入按年升13%至52億港元。 

物業管理費用只是按年微升3%，至19.53億港元，推動淨租金收益按年升13%，至52億港元。行tFk@8政費用幾乎不變，維持於約2.2億港元的水平。重估物業價值前經營溢利按年升13.4%至49.8億港元。 

淨利息收入按年減少9%至3.65億港元。稅項開支按年升19%至7.55億港元。連同其他非現金收益，可分配淨收益按年升14%至38.3億港元。 

於過去一個財政年度，領匯共完成五個物業價值提升計劃(AEI)，包括天水圍頌富廣場、u骉s-1將軍澳尚德廣場、樂富街bEd/1市、彩雲及沙田沙角商場，投資回報率介乎16.7-23.6%不等。目前，集團尚有六個正在進行AEI計劃的項目，bJ&@5總資本投資約11.6億港元。 

由於資產重估升值，財務槓桿比率由中期業績時的11.6%，微跌至11.0%。租客每平方呎租金回報率按年升7.9%，與過去三年的平均數相若，當中飲食業按年增長加速至12.1%，反映相關飲食連鎖集團的租金支付能力較強。 

領匯的業績令人滿意。很可惜，由於年初至今美國十年期國債利率持續下調，其股價由年初至今，已錄得接近13%的回報。按昨日收市價42.35港元計算，息率約3.9%，預期今年股息或進一步上升至4.3%，現價看來仍是不過不失的投資，已買入的投資者，看不出有任何理由需要沽出。有意買入的投資者，卻可能需要等待更佳的買入價格。除非有不可逆料的事故，否則股價不會輕易跌穿每單位38港元，未來一年股價波幅，很可能大部份時間維持於39-45港元之間，現價上升空間約2.5港元，而下跌空間約3.5港元左右。